SİTE YÖNETİCİSİNİN HUKUKİ VE CEZAİ SORUMLULUĞU

SİTE YÖNETİCİSİNİN HUKUKİ VE CEZAİ SORUMLULUĞU

Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre, ana taşınmazın yönetimi için atanan yönetici ya da yönetim kurulu vekil statüsünde olup üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde Borçlar Kanunu’nun 388. maddesi hükmü uygulanır.

Genel kural (KMK) Madde 38 – Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kanunun bu hükmü nedeniyle, yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki Borçlar Kanunu’ndaki vekalet akdi hükümlerini kapsamaktadır.

Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu 38. maddesi uyarınca kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olup yöneticilik görevini ifa ettiği sırada temsil ettiği kimselerin çıkarlarını koruyacak önlemleri almakla yükümlüdür. Yönetici hizmet nedeniyle kendisine bırakılan bir kısım malları ve mevduatı yönetim görevi haricinde şahsi amaçları veya 3. şahıslara çıkar sağlamak amacıyla kullandığı takdirde Türk Ceza Kanunu’nun (TCK) 155. maddesi uyarınca “Güveni Kötüye Kullanma” suçunun nitelikli halinden yargılanması söz konusu olacağı gibi aşağıda belirtilen görevlerini yerine getirmemesi halinde hukuki sorumluluğu da mevcut olacaktır.

Güveni kötüye kullanma (TCK m.155)

Madde 155- (1) Başkasına ait olup da muhafaza etmek veya belirli bir şekilde kullanmak üzere zilyetliği kendisine devredilmiş olan mal üzerinde, kendisinin veya başkasının yararına olarak, zilyetliğin devri amacı dışında tasarrufta bulunan veya bu devir olgusunu inkâr eden kişi, şikâyet üzerine, altı aydan iki yıla kadar hapis ve adlî para cezası ile cezalandırılır.

(2) Suçun, meslek ve sanat, ticaret veya hizmet ilişkisinin ya da hangi nedenden doğmuş olursa olsun, başkasının mallarını idare etmek yetkisinin gereği olarak tevdi ve teslim edilmiş eşya hakkında işlenmesi halinde, bir yıldan yedi yıla kadar hapis ve üç bin güne kadar adlî para cezasına hükmolunur.

Yöneticilerin görevleri tapuya kayıtlı yönetim planlarında detaylandırılmış olabileceği gibi temelde Kat Mülkiyeti Kanunu 35. maddede sayılmıştır. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

1. a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
2. b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
3. c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi
4. d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim plânında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
5. e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
6. f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
7. g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
8. h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;
9. i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
10. j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
11. k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

DOLAYISIYLA KMK M.35/B’YE GÖRE DIŞ CEPHE BOYAMASI YAPTIRILMASINA KARAR VERMEK DE YÖNETİCİNİN ASLİ GÖREVLERİ ARASINDA YER ALMAKTADIR VE BU HUSUSTA AÇILAN TAZMİNAT DAVALARINDA YÖNETİCİ VE SİTE YÖNETİMİ, VEKİL SIFATIYLA SORUMLU OLUR. ASLİ SORUMLULUK KAT MALİKLERİNE AİTTİR.

Yargıtay İçtihatları da bu yöndedir;

YARGITAY HGK., 7.7.1993 T., 1993/13-401 E., 1993/510 K.[1]

YARGITAY HGK., 23.12.1992 T., 1992/13-643 E., 1992/749 K.[2]

ANCAK;

Yöneticiler temsil ettikleri kat maliklerinin çıkarlarını korumak, yönetim görevi süresince “basiretli” bir yöneticiden bekleneceği şekilde kararlar almak ve uygulamakla sorumludurlar.

Yukarıda sayılı görev ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen yöneticiler bir vekil gibi sorumlu oldukları kat maliklerinin bu sebeple uğramış oldukları zararları karşılamakla yükümlüdürler.

YARGITAY 18. H.D., 10.03.2008 T., 2008/1527 E., 2008/2692 K.[3]